よくある質問

土地活用について

土地活用とは何ですか？

賃貸住宅や駐車場など、オーナー様が経済的利益を得られるように土地を利用することが、「土地活用」や「土地有効活用」です。ご自宅の建築など自己利用も土地活用にあたりますが、一般的には更地や空き家などの土地を現状よりも有効に活用することを「土地活用」と呼びます。

不動産価格の上昇が見込めない昨今、土地という資産はただ所有しているだけでは利益を生まず、固定資産税や相続税が負担となります。ご所有地に最適な活用方法を見つける事ができれば、不動産からの安定的な収入や、税金負担の軽減を実現できます。

活用を考えた方が良い土地にはどんなものがありますか？

一般的に土地活用が検討されるケースには以下のようなものがあります。

更地

活用の方針を立てず放置してしまっている土地、空き地。

田畑

耕作できる人がおらずそのままになっている農地、区画整理により地価が上昇し、農業による採算をとることが難しくなっている土地など。

古アパート・借家

竣工から年数がたち、古くなってしまったために空室が増えてしまったアパートや借家。間取りが市場に合わなくなっているケースや、構造上の問題で建替えが必要なケースもあります。

駐車場

空きが多くて活用度が低いため、収益が上がらず、相続税対策にもなっていない土地。

ご自宅・実家

お子様が独立したり、お孫様が生まれるなど、家族構成が変化し、間取りや住まい方を変える必要のあるご自宅、老朽化により、建替えをしたいご自宅、ご両親から相続したが、自分では住まない実家など。

事業用地

活用度の低い工場や倉庫用の土地、経済情勢の変化や後継者不足により維持することが困難になっている土地。古くなった店舗を賃貸併用に建替えて、リニューアルする場合を含みます。

いずれも所得の向上や節税効果の最大化が、土地活用を行う指針となります。

土地活用にはどんな方法がありますか？

土地活用には、賃貸住宅の建設から、駐車場としての利用、有料老人ホームなどの高齢者施設、コンビニに代表されるロードサイド店舗、自宅としての活用まで、さまざまな方法が考えられます。ご所有地の環境や、土地活用の目的など、お客様ごとに最適な活用の方法は異なります。

スターツでは、地元を知り尽くした地域密着の営業担当による綿密なマーケティングに基づいて、お客様のご要望にあった最適な土地活用のご提案を致します。

土地活用ガイド

建物の構造について

建物の構造・工法の違いによる特徴を教えてください。

木造

現在の木造住宅、特に賃貸住宅では、2×4（ツーバイフォー）と呼ばれる構造が主流です。これは、「2インチ×4インチ」というように決められた規格の木材と合板を組み合わせて壁や床を作る工法で、

地震に強い
火に強い
耐久・耐風・断熱・防音性に優れる
天然素材としての木の魅力
品質とコストに優れ合理的
デザインが自由

といった優れた特徴を持ち、住宅や高齢者福祉施設などの建物に採用されています。なお、2×4（ツーバイフォー）は代表的な規格のサイズであり、用途や建物の部位に応じて様々なサイズの木材が使用されます。

鉄筋コンクリート造

鉄筋を中に通したコンクリートを使って柱や壁を作り、建物を組み上げていく工法です。重たく、堅牢な構造であり、遮音性能、断熱性能、耐震性などに優れます。また自由設計度が高く、非常に長い期間使用出来るため、ハイクオリティな性能で安心・安全・快適に過ごせる、付加価値の高いマンションなどに向いています。

鉄骨造

様々な形をした鋼材（鉄骨）を、専用のボルトや溶接によって強力に固定し、縦横無尽に張り巡らせて建物を作り上げる工法です。
使用する鋼材の種類によって「重量鉄骨造」「軽量鉄骨造」などの呼び方がありますが、通常鉄骨造といえば「重量鉄骨造」のことを指します。
オフィスビルや商業施設のように、柱のない広い空間を必要とする建物に適しています。

賃貸住宅に用いる場合、構造上取り外せない壁が少ないため、間取りの自由度が高く、後からの変更が比較的容易にできることもメリットです。
また主要部材である鉄骨が工場で生産されるため、品質が安定している事や、工期が鉄筋コンクリート造よりやや短いのも特徴と言えます。

技術とデザイン

免震の構造について

免震装置とはどのようなものですか？

免震装置は、地盤と建物とを絶縁する機能を持った設備の総称です。
地震の衝撃を吸収する柔らかな支承装置と、支承の変形量が大きくなりすぎないようにブレーキの役目を果たす減衰装置から構成されています。
免震装置には様々な種類があり、建物の規模や工種、地盤の状況などに応じて最適なものを選択して使用します。
スターツでは、ゴムと鋼板を交互に何層も重ねた積層ゴム支承を主に使用していますが、低層の建物では、ベアリングを用いた転がり支承材と円筒ゴムの復元材によって免震を実現しています。

免震装置は取り替えられるのですか？

免震装置の交換は可能です。免震装置は最下階の柱下の基礎と杭基礎との間にアンカーボルトで固定されており、取り外すことができます。また、万一の交換に備えて、スターツの建物には免震装置の搬出口が設置されています。
なお、免震装置は、取替え可能な状態で設置することが義務付けられていますが、60年を超える十分な耐久性を持っているため、通常交換の必要はありません。

地震の時、免震装置はどれくらい動くのですか？

地震や使用する免震装置により違いますが、大地震の免震装置で片側約20～40cm可動します。免震建物ではこの動く量を確保するクリアランスが50～60cm程設けてあります。

安心・安全の免震技術

免震の効果について

免震の効果はどの程度あるのですか？: 免震建物の揺れの強さは、大地震の時には普通の建物の3分の1から5分の1ほどになります。また普通の耐震構造の建物では家具が倒れることがありますが、免震構造の場合は建物の「揺れの強さ」そのものを小さくしますので、このような被害も最小限に食い止めることが出来ます。
免震建物の中にいると、どのように感じるのですか？: 大地震の時には、建物がゆっくりと揺れて、大きな船に乗っているような感じです。強い衝撃は感じられません。もちろん、地震の時以外は普通の建物と全く変わりません。
弱い地震でも効果があるのですか？: ごく弱い地震では、免震の効果ははっきりとは体感できません。これは、あまり弱い地震でも効くように柔らかくしてしまうと、風などの弱い外力でも揺れやすい建物になってしまうからです。免震効果は、およそ震度3以上の地震で出るように設計されています。
どんな大きな地震が来ても大丈夫ですか？: 免震建物は、過去の大地震の観測データを用いて建物がどのように揺れるのかを計算し、地質などの条件を加味した上で設計されています。そのため、耐用年数の間に1回経験するかどうかの地震（関東大震災級の大きさ）には無被害であり、想定しうる最大級の地震（阪神大震災級の大きさ）でも免震の機能を失わない性能を保持しています。自然現象が相手である以上、この想定を上回る地震が絶対に来ないとは言えませんが、確率的にはほぼありえないと言えます。
地震に遭っても入居者はそのまま住んでいられますか？: 免震構造は、建物が壊れないだけでなく、揺れの強さそのものを小さく抑えますから、壁のひび割れや家具の転倒もなく、普通の生活が続けられます。また、床下の配管類も揺れの動きに対応するフレキシブルな構造になっています。

フレキシブル配管

地震について

免震建物は縦揺れにも強いのですか？

通常の耐震建物は地震の横から力を受けながら、地震の縦方向の地震の揺れに加えて、建物自身の重さも支えなければなりませんので、柱や梁などの構造躯体に無理な力が掛かってしまいます。一方、免震の場合は横からの地震の力は免震装置で受け流してしまうので、縦方向の力には無理な力が掛からず、構造全体を安全に保つことができます。また、一般に地震の揺れの強さは上下より水平の方が何倍も大きいので、水平方向を免震するだけで十分な効果があります。上下動に対しても、装置に損傷は生じない設計を行っています。

新聞や雑誌で「長周期地震」という言葉を見かけますが、免震構造は「長周期地震」に対しても大丈夫なのでしょうか？

長周期地震は、一般に地震の激しさを表す値である「固有周期」が長い地震を指します。非常にゆっくりと揺れ、人が感じにくいような弱い揺れ方をする地震で、地盤の軟弱な場所や震源が遠い場合にごく稀に発生する地震です。建物自身もある特定の固有周期を持っており、建物の地震被害は建物が持つ固有周期と地震の固有周期が合致すると大きくなってしまいます。

免震構造では、構造計算により長周期地震で心配される免震装置の変位が安全な範囲であることや繰り返し揺れることによる発熱が免震装置の実験で悪影響が出ない範囲であることを確かめています。