アパート経営は本当に儲かる？収入を得るための3つのコツ

アパート経営は儲かるのか？

アパート経営が儲かるかどうかは、条件によって大きく左右されます。
たとえば、都市部に元々土地を持っており、自己資金が十分に確保できる人がアパートを建てれば、儲かる可能性が高いです。 それに対して、元々土地を持っておらず、自己資金もほとんどない人が、借入で地方の築古アパートに投資をするようなケースは儲かりません。

このように、「アパート経営で儲かるか否か」は、物件の立地だけでなく、土地保有の有無や自己資金の額など、投資家の資産状況も含めて決まります。

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アパート経営の収入と支出

最初に、アパート経営の収入と支出について解説します。

アパート経営の収入

アパート経営の主たる収入は、家賃です。
駐車場を併設している場合には、家賃のほかに駐車場収入も得ることができます。

家賃に関しては都市部の方が高く、郊外の方が低いという関係があります。 また、同じ地域でも賃料単価は小さい間取りの方が高いです。
賃料単価は、たとえばワンルームの方が高く、3LDKの方が低いという関係があります。 そのため、家賃収入は都市部のワンルームが最も高いです。

アパート経営の支出

アパート経営では、下表のような支出が生じます。

経常的に生じる費用

経常的に生じる費用とは、毎年ほぼ固定で発生する費用のことです。
公租公課や損害保険料、管理委託料に関しては、一般的なアパートであれば基本的に発生します。

共用部の水道光熱費や建物維持コストは、建物構造によって異なります。 たとえば、エレベーターやエントランスの自動扉があるアパートでは、共用部の水道光熱費や建物維持コストが発生します。
一方で、2階建てで外階段・外廊下を採用し、エレベーターやエントランスがない建物では、共用部の水道光熱費や建物維持コストはほとんど発生しません。

経常的に生じる費用は、家賃収入に対する割合から合計すると、10～15％程度です。
都市部の物件は家賃が高いため、経常的に生じる費用の家賃収入に対する割合は低めになる傾向があります。

偶発的に生じる費用

偶発的に生じる費用とは、年によって発生するときと、しないときがある費用のことです。

偶発的に生じる費用は修繕費や入居者募集費用が相当し、主に入居者の入れ替え時に生じます。 入居者の入れ替えが発生しなければ支出を抑えられるため、アパート経営は入居者の入れ替え頻度は少ない方が儲かります。

偶発的に生じる費用は、いついくら発生するか確定はできませんが、平均入居期間によって均して考えると家賃収入の10～15％の割合で発生することになります。

オーナーの資金力に依存する支出

オーナーの資金力に依存する支出とは、借入金返済額のことです。

仮に自己資金100％で投資を行えば、借入金返済額はゼロ円となり、儲かるアパート経営を行うことができます。

借入金返済額の家賃収入に対する割合は、立地やオーナーの資金力によって異なります。 たとえば、都市部で土地持ちの人が建築費のみを借り入れてアパート経営を行った場合、借入金返済額は、家賃収入に対して40～60％となります。

アパート経営のシミュレーション

（条件）

借入金の返済額は、以下のように計算されます。

5,990万円は、元利均等返済で27年かつ2.5％の条件で返済すると、年間返済額は約305万円(月額254,424円)となります。

都市部のアパート

以下の条件で、都市部のワンルームアパートのシミュレーションを行います。

（条件）

（シミュレーション）

都市部は家賃が高いため、家賃収入に対して経常的に生じる費用や借入金の返済額の割合が低くなりやすく、収益性は高くなりやすいといえます。

郊外のアパート

以下の条件で、郊外のワンルームアパートのシミュレーションを行います。

（条件）

（シミュレーション）

郊外は家賃が低いため、家賃収入に対して経常的に生じる費用借入金の返済額の割合が高くなりやすく、収益性は低くなる傾向があります。

儲かるアパート経営の3つのコツ

この章では、儲かるアパート経営のコツについて解説します。

持っている土地を活かして新築する

儲かるアパート経営を行うには、持っている土地を活かして新築することが鉄則です。 アパート経営は建物の借入金であれば返済できますが、土地の借入金を返済できるほど収益性は高くはありません。

土地を持っている人であれば、借入金は建築費の範囲で抑えられるため、儲かるアパート経営を行うことができます。 また、アパート経営は築年数が浅いほど賃料が高く、修繕費も少ないです。
収益性は築年数が浅いほど高くなることから、アパート経営は新築で建てることが最も儲かる方法となります。

実績豊富な施工会社に依頼する

儲かるアパート経営を行うには、実績豊富な施工会社に依頼することもコツです。
実績豊富な施工会社はさまざまな物件の稼働状況を見ているため、その地域に適した間取りや入居者のニーズの高い仕様を提案してくれます。

良い設計のアパートを建てれば、空室を防ぎやすく、儲かるアパート経営を実現できます。また、施工の質も高いことから、竣工後の修繕費の発生も抑えやすいです。

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自己資金を増やして借入金を減らす

自己資金を増やして借入金を減らすことも、儲かるアパート経営を行うコツです。
借入金が少なければ、その分返済額も小さくなり、月々のキャッシュフローに余裕が生まれます。 これにより、手元に残る利益（手残り）を増やすことができるため、安定的で収益性の高い経営が可能になります。

まとめ

以上、儲かるアパート経営について解説してきました。
儲かるアパート経営を行うには、「持っている土地を活かして新築する」ことや「実績豊富な施工会社に依頼する」、「自己資金を増やして借入金を減らす」ことなどが重要です。

アパート経営のご相談は、下記よりお気軽にお問い合わせください。