土地活用が相続税対策に有効な理由は？「評価額」の仕組みと下げる方法

土地活用が相続税対策として有効な理由

建物は貸すことで評価額が3割下がる

建物を第三者に貸すと、所有者の個人的な事情で勝手に売買できなくなります。そのため、人に貸している建物の評価額は、貸していない場合と比べて3割削減が可能です。

一般的に、建物の評価額は固定資産税の評価額が基準となります。人に建物を貸していなければ、そのまま固定資産税の評価額が相続財産の評価額です。
たとえば、固定資産税の評価額が3,000万円の建物を所有し、人に貸しているとしましょう。その場合は、「3,000万円×（1－0.3）＝2,100万円」となり、通常より900万円も評価が下がります。

「貸家建付地」で評価額が1～2割下がる

「貸家建付地（かしやたてつけち）」とは、所有する土地に建物を建築し、ほかの人に貸している土地のことです。先ほどと同じように、第三者に貸すことで所有者が勝手に売買しにくくなるため、評価額が下がります。

路線価図や評価倍率表をもとに借地権割合や借家権割合を割り出し、賃貸割合が加味されるため、通常よりも1～2割程度の減額評価となるケースが一般的です。ただし、相続前に貸家建付地となっている必要があるので、その点には注意しましょう。

「小規模宅地等の特例」で評価額が最大8割下がる

不動産は評価額が大きくなりやすく、「相続人が相続税を支払えずに住む土地などを失う」といった可能性もあります。そういったことを防ぐために誕生したのが、「小規模宅地等の特例」という制度です。

小規模宅地等の特例を使えば、限度面積分の評価額を最大80％減額できます。対象は、事業用や居住用、貸していた土地で、それぞれに要件が設定されています。大幅削減が期待できるため、該当するかどうか必ず確認しましょう。

借入金があると控除額が増える

土地活用のために、金融機関にお金を借りて、節税することも可能です。借入金があると、債務控除が受けられ、借入分を相続財産から減額できます。
しかし借入金が多くなると、返済に必要な金利負担も大きくなるため、土地活用で得られる収益を圧迫するかもしれません。無理に借入金を増やすのは、やめたほうがよいでしょう。

土地活用での相続税対策は専門家に相談しよう

土地活用は有効な相続税対策となりますが、それぞれに適用できる条件が設定されています。また、「自分にとってはこの方法がよさそう」と思っても、実は違う方法のほうが相続税を圧縮できる可能性があるかもしれません。土地活用での相続税対策は、詳しい専門家に相談したうえで判断するのがよいでしょう。

土地活用に関してさらに詳しく知りたい方は、下記よりお気軽にお問い合わせください。