不動産投資の利回りとは？マンション経営に必要な利回りを解説！

投資に必要な利回りとは

利回りはリスクを反映していることから、低いほど安全性が高いとされています。 しかし、必ずしも低ければ良いというものではありません。 特にマンション投資では、利回りが一定以上ないと収益を確保できない場合があります。

マンション投資の特徴は、自己資金と借入金を併用し、レバレッジ効果を活用できる点です。
レバレッジ効果とは、借入金を併用することによって自己資金に対する利回りを上げる効果のことを指します。 この「てこ」のような仕組みを最大限に活かすには、マンションの利回りが借入金の金利を一定以上上回ることが条件となります。
たとえば、以下の条件で利回りが異なる2つの物件に投資した場合を比較してみます。

【投資条件】

比較するのは、NOI利回り（純収益利回り）が4.5％の物件と4.0％の物件です。
NOI利回りとは、家賃収入から費用を引いた純収益を投資額で割った利回りのことを指します。（第4章 利回りの種類で詳述）

上記の条件では金利を2.5％と設定しているため、NOI利回りが4.5％は「金利＋2.0％」、NOI利回りが4.0％は「金利＋1.5％」の物件であるということです。

【4.5％の物件に投資した場合】

次に同条件で4.0％の物件に投資した場合を検証します。

【4.0％の物件に投資した場合】

上記2つのシミュレーションに違いをまとめると、下表の通りです。

4.5％の物件（金利との差2.0％）に投資をした場合、自己資金利回りは6.4％となり、4.5％よりも上昇したため、レバレッジ効果を得ることができました。
一方で、4.0％の物件（金利との差1.5％）に投資をした場合、自己資金利回りは1.4％となり、4.0％よりも下落したため、逆レバレッジ効果が発生しています。

4.5％の物件は借入金を使って自己資金を効率よく運用できましたが、4.0％の物件は借入金を使うことで逆に自己資金を非効率に運用してしまったことになります。 レバレッジ効果は金利や借入期間などの条件にもよりますが、35年のローンを組んだ場合、マンションのNOI利回りが金利よりも＋2.0～2.5％以上あることが望ましいです。

マンション経営における利回りとは

マンション経営では「利回り」が重要な指標となります。 しかし、その意味は投資額に土地価格を含むか否かで大きく異なります。
この章ではその違いと、物件の特徴による利回りの関係について解説します。

投資に土地を含むか否かで意味が異なる

マンションの利回りは、投資額に土地を含むか否かで意味が異なります。

土地価格を含む場合

区分マンションや出来上がりの一棟マンションを購入する場合は、投資額に土地価格が含まれることが通常です。 投資額に土地価格が含まれる場合の利回りは、ハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンの関係になります。

土地価格を含まない場合

一方で、土地持ちの人が土地活用でマンションを建てる場合には、投資額に土地価格は含みません。 投資額に土地価格が含まれない場合の利回りは、ハイリスクローリターン、ローリスクハイリターンの関係になります。

物件の特徴と利回りの関係

投資額に土地価格が含まれる場合、利回りは物件のリスクを反映しています。 下表の様な関係になることが一般的です。

利回りの高い物件は条件が悪い物件が多く、高過ぎると空室が生じやすく、賃貸経営が難しくなっていきます。
そのため、区分所有や中古の1棟を購入するケースにおいては、高過ぎる利回りの物件は極力避けることが適切です。