持ち家の売却にかかる税金はどれくらい？税金の種類や計算方法を理解しよう

持ち家の売却に関係する税金の種類

持ち家を売却する際には、税金がかかります。まずはどのような税金が発生するのか代表的な例をご紹介します。

印紙税

印紙税は「国税」のひとつで、不動産売買契約書を締結する際に収入印紙代として必要になります。不動産売買契約書の印紙税は、令和4年3月31日まで軽減措置の対象で、たとえば1,000万円以上5,000万円以下の契約では、1通あたり1万円が税額です。

登録免許税

登録免許税は住宅ローン返済中の物件売却時、ローンを全額返済して抵当権を抹消する際に必要となります。この金額は土地1筆につき1,000円、建物１棟につき1,000円の合計2,000円が一般的です。

譲渡所得税

譲渡所得税は不動産を売却して発生した利益（譲渡所得）に対して発生する税金で、所得税と住民税を合算して計算します。

譲渡所得税に注目して詳しく解説

ここからは、譲渡所得税の計算方法や税率について詳しく解説します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は次の式で算出できます。

※譲渡費用とは売却に関わる費用のことです

たとえば、3,000万円で取得した不動産を4,000万円で売却し、その際に不動産会社への手数料などで20万円の費用がかかったとします。この場合は、「980万円（4,000万円－3,000万円－20万円）×税率」が譲渡所得税です。

なお、譲渡所得がマイナスとなった場合は、一定の条件を満たせば損益通算できます。 損益通算とは、ほかの所得から損失を控除できる仕組みのことです。

譲渡所得税は所有期間により税率が異なる

譲渡所得税は、持ち家の所有期間により税率が異なります。

「短期譲渡所得」の場合

所有期間5年以下の短期譲渡所得では、 税率は「所得税30％＋住民税9％」となります。

「長期譲渡所得」の場合

所有期間5年以上の長期譲渡所得では、 税率は「所得税15％＋住民税5％」です。
令和19年まで、上記に加えて「復興特別所得税（東日本大震災からの復興施策に必要な財源を確保するために課される税金）」がかかります。

特別控除や特例がある

持ち家を売却する場合の譲渡所得税は、条件を満たせば控除や特例の対象となります。代表的な例を確認してみましょう。

【居住用財産を譲渡した場合】3,000万円の特別控除の特例

持ち家売却の際は、譲渡所得3,000万円まで控除されます。利益が3,000万円以下の場合、譲渡所得税はかかりません。

マイホームの軽減税率の特例

所有期間10年を超える持ち家売却の場合、譲渡所得6,000万円以下の部分では 税率が「所得税10％＋住民税4％」となります。加えて、令和19年までは復興特別所得税もかかります。

持ち家の買い替えに関する特例

所有期間などの一定の条件を満たせば、持ち家買い替えの際の譲渡益に対する課税を、将来さらに持ち家を譲渡するときまで繰り延べる（先延ばしにする）ことができる特例です。

持ち家売却の際にかかる税金を自分のケースに当てはめてみよう

持ち家を売却する際にかかる税金の代表例として、売買契約書の印紙税、登録免許税、譲渡所得税があります。そのなかでも、譲渡所得税は計算方法がやや複雑で、控除や特例があるためとくに注意して試算したい税金です。持ち家売却の際は、下記よりお気軽にご相談ください。