[オーナー事例]事例5 【賃貸マンション】カノーア麻布[制震](工場の建替えで事業整理)│事例紹介│スターツCAM株式会社
経営環境や周辺環境の変化に合わせ

麻布の工場を制震賃貸マンションに

都内一等地で、永年、特殊ケース製造業を営んでいらっしゃいましたが、時代と環境の変化に合わせ、工場跡に高級賃貸マンションを建設されました。

建築概要

商品名

カノーア麻布[制震]

立地

建設地
東京都港区
立地
地下鉄の駅から徒歩1分という都心の好立地で、独特の風情のある麻布十番商店街へは至近距離。近くには六本木ヒルズなどもあり、外国人にも人気のエリア。

建物概要

敷地面積 179.01m2
建築面積 98.66m2
延床面積 697.44m2
構造 制震重量鉄骨造12階建て
総戸数 11戸
竣工 2010年3月

建物に込めたオーナー様のこだわり

きっかけ

時代の変化に合わせ、最適な運用を模索

オーナーのK様は、東京・麻布でカメラ機材などの特殊ケースを製造するメーカーの二代目社長でいらっしゃいます。現在のにぎわいからは想像できませんが、会社を設立した昭和24年当時は「ジャリ道しかなく、特注家具の制作工場などが多く立地する場所だったのですよ」と振り返ります。
時代は移り、安価なプラスチックケースの登場で同業他社が次々に姿を消していくなか、同社は高い技術力を活かした特殊ケースに活路を見出しました。「しかし、輸出産業の不振や周辺環境の激変、私自身の年齢も考えまして、製造部門を切り離し、工場用地を最有効活用しようと決断しました」。

スターツを選んだ理由

迅速丁寧な対応と技術力

「スターツさんは金融機関のご紹介です。平成3年に表通りに面した2階建ての事務所を9階建てのビルに建替えたのですが、好景気だったこともあって、そのときの建設会社は随分そっけない対応でした。それに比べ、スターツさんは実に礼儀正しく、担当者の対応も迅速かつ丁寧でした。社長さんも工学系のご出身で、建物構造に精通されている。お話を進めるほどに、ここならば安心してお任せできると感じました」。

こだわり

軟弱地盤でも安全な構造に

「ここはかつて沼地で、50センチも掘ると水が出たものです」とK様。建物の耐震性には人一倍こだわったそうです。「スターツの技術者に調査・検討してもらい、地震対策として制震構造の提案を受け、本物の制震装置も見せていただいた上で採用を決めました。基礎工事の計画についても十分な説明を受け、これなら大丈夫だと安心しました。東日本大震災の際も、ご入居者の部屋に飾ってあったコケシさえ倒れなかったと聞いています」。

間取りや住宅のタイプはスターツに一任したそうです。「スターツさんは不動産市況に精通しているし、信頼関係も深まっていましたからね」。12階建て、ワンフロア1世帯の賃貸マンションは高額賃料ながら人気を博し、満室稼働しています。K様は現在77歳ですが、ボート競技でメルボルンオリンピックに出場した経験もあり、「いずれ社長業を引退した後はシニアの世界大会出場を目指したい」と意気軒昂です。

プロジェクトに対する担当者の想い

プロジェクト担当者から

都心の超人気エリアという立地条件を活かし、ワンフロアに1戸ずつ配置した1LDK(51m2)タイプの賃貸マンションをご提案しました。

金融機関のご紹介で、工場用地の有効活用方法を検討させていただきました。地下鉄の駅から徒歩1分という大変恵まれた立地条件を活かし、高額所得者向けの12階建て賃貸マンションをご提案しました。外資系企業が集積する六本木ヒルズなどにも近く、外国人ビジネスマンもご入居されています。
また、綿密な地盤調査を行った上で、地震災害に備えて制震構造を採用しています。その効果は先の東日本大震災で証明されております。周辺には制震賃貸マンションが少なく、今後も強い需要が見込まれます。

工場用地を有効活用するための準備に約1年半

2007年10月 事業化のご決断→2009年4月 着工→2010年3月 竣工

K様が事業化をご決断されてから、着工まで1年半の期間がありました。この間、K様は製造部門を切り離し、受注・仲介などの事務部門を本社に残すなどの調整を行われていました。
K様のご英断により、永年培ってきた特殊ケースの設計・製造のノウハウを世の中に残しながら、工場用地を活用できる体制が整い、2009年4月に着工、2010年3月に無事竣工を迎えました。入居者募集や管理も当社グループで担当させていただき、満室稼働しております。

賃貸住宅市場を精査し、競争力をもつ希少なプランに

ワンフロア1世帯の100%角部屋

プランニングを検討していた当時、周辺にREIT(不動産投資信託)によるワンルームマンションが大量に竣工し、競争激化が懸念されました。そこで、ワンフロアに専有面積約51m2の1LDKを1戸ずつ配置するという100%角部屋プランにし、差別化を図りました。ワンフロアにワンルーム2戸をとったケースよりも高い賃料が見込めるうえ、水回りなどの住宅設備のコストも半分で済むため、フロア当たりの収益率が最も高まります。

制震装置を組み込んだ重量鉄骨造

地盤調査結果を検討した結果、地震の揺れを減殺する制震装置を組み込んだ重量鉄骨造をご提案しました。K様は実際の制震装置も視察され、ご納得いただきました。竣工1年後、期せずして東日本大震災に遭遇しましたが、何の被害もなく、制震装置の効果が証明されました。今後の集客にも大いに役立つものと思います。

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土地活用の代表的な手法は、やはり賃貸マンション・アパートの建築と経営です。
20年以上の長期に渡り、安定的な収入を得ることが可能です。

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