[オーナー事例]事例4 【店舗兼自宅ビル】MZ nitenmon(建替えで事業継承)│事例紹介│スターツCAM株式会社
観光名所、浅草寺近くの4階建て「店舗兼自宅ビル」を

外観デザインも願い通りの8階建て複合ビルに

1階にオーナー様の店舗、7~8階にご自宅をとり、2~6階に収益を生み出す賃貸住宅を設けて、無理のない返済計画と事業継承を実現しました。

建築概要

商品名

MZ nitenmon

立地

建設地
東京都台東区
立地
東京観光の名所、浅草・浅草寺に近く、江戸下町情緒が残るエリア。地下鉄の駅から徒歩4分、その他複数の路線からも徒歩圏という交通利便性に大変優れた立地です。

建物概要

敷地面積 96.97m2
建築面積 78.78m2
延床面積 486.97m2
構造 鉄筋コンクリート造8階建て
総戸数 9戸(賃貸8戸、ご自宅1戸、1階は蕎麦屋)
竣工 2012年2月竣工

建物に込めたオーナー様のこだわり

きっかけ

店舗兼自宅ビルの老朽化

オーナーのM様は、観光名所で有名な浅草寺の近くでお蕎麦屋さんを営んでいます。以前の建物は築41年の鉄筋コンクリート造4階建てで、下に店舗、上がご自宅という店舗兼自宅ビルでした。「なまこ壁に瓦の軒、銅の樋という外観は気に入っていましたが、配管や配線にトラブルが続出。リフォームか建替えか悩みましたが、息子が蕎麦屋を継ぐので将来を考えて建替えることに」。そう決断はしたものの、「無理なく借入金を返済していけるか、それが一番心配だった」そうです。

スターツを選んだ理由

以前にも土地活用をお願いしたご縁で

奥様がご実家から相続した不動産の活用(アパート建設・管理)を託されたご縁で、今回もスターツに相談されたそうです。「他社さんも検討しましたが、やはり一緒にお仕事をしているので安心感があります。スターツさんなら、資金繰りの相談から設計、外観デザイン、集客まで一貫して相談できるし、私たちの要望をしっかり聞いて形にしてくださるだろうと思いました」(奥様)。

こだわり

時を経ても古さを感じさせないビルに

和と洋がうまく融合した外観デザイン

「浅草という土地柄や蕎麦屋という商売にふさわしい和の雰囲気を持ちながら、50年後も古さを感じさせないビルにしてほしい」と、奥様は担当者に伝えました。さらに「将来、商売替えをしたり、店舗を貸すことも想定して汎用性も考えてくださいね」とも。「自宅も思いどおりのものにしたいし、収入源になる賃貸住宅もお洒落な雰囲気にしたいなど、随分たくさんの注文を出しましたけれど、ほとんど叶えていただきました」。

工事の無事と近隣への配慮を

寡黙なご主人がただひとつこだわったのは「工事中の無事故とご近隣にご迷惑がかからないこと」でした。「修学旅行の学生さんや外国人観光客も多い場所ですからね」。「よく工事現場を見にきましたが、掃除や工事監理が行き届いていて安心しました。無事工事が終わり、ご近所からのクレームもなかったことが、私としてはなにより嬉しかったです」。

プロジェクトに対する担当者の想い

プロジェクト担当者から

ご要望を叶えつつ事業採算性を高めるため、資金計画から完成後の集客、管理までグループ力を結集しました。

土地の条件とコストバランスから8階建てビルに建替え、1階店舗とオーナー様のご自宅のほか、賃貸住宅8戸(2DK2戸、ワンルーム6戸)を組み込むプランで収益力を確保しました。複雑な要素が多く、バランスとタイミングの調整がカギでした。融資ひとつとっても事業ローン、住宅ローン、店舗ローンを組み合わせたり、ビルの竣工と工事中に仮住まいをされていた分譲マンションの売却・引き渡し(売却資金を自己資金に充当)のタイミングを合わせるなど、調整力が問われましたが、グループ各社と連携し、ほぼ予定どおり事業を進めることができました。

資金計画から集客まで、一貫体制でバックアップ

2009年 ご提案→2010年1月 事業化のご決断→2011年2月 着工→2012年2月 竣工→2012年4月 蕎麦屋オープン

以前に、賃貸アパート(軽量鉄骨造1K6戸)の建築を通して、オーナー様の土地活用をお手伝いさせていただいたご縁で、老朽化した店舗兼自宅ビルについてのご相談をいただきました。建替え事業の融資先選定や資金計画策定からお手伝いさせていただいております。

お近くに保有されていた分譲マンション(工事中は仮住まいとして使用)の売却資金を組み込んだ資金計画でしたので、グループのピタットハウスと協力し、ビルの竣工とマンションのお引き渡しのタイミングを合わせました。新ビルの賃貸住宅8戸も、すぐに満室稼働し、ご安心していただけました。

立地を活かし、事業効率を最大化するプラン

9世帯に納め、台東区の条例(駐車場設置)をクリア

台東区では、条例により10戸以上の共同住宅には駐車場の設置が義務づけられています。今回のご計画では駐車場を設置した場合、1階の店舗が成り立たなくなってしまいます。そのため、ご自宅を含めた住宅を9戸にすることで、条例をクリアしました。そうした制約のなかでも最大限の事業効率化を図るため、地域の賃貸需要を勘案し、賃貸住宅部分は2DK2戸とワンルーム6戸の構成としております。

和の趣を備えた外観と、小ぶりながらお洒落な賃貸住宅

M様がこだわられた外観は、店内の壁と合わせて杉板模様のコンクリート打ち放しとし、シンプルななかにも和の情緒が漂うデザインとしました。賃貸住宅は、限られた空間を効率的に使えるようにキッチンを空間内に組み込み、キッチンパネルの色をフロアごとに変えるなど、コストを抑えながらお洒落な雰囲気にしています。

この事例に関する商品

賃貸併用住宅は、オーナー様のご自宅と賃貸住宅が1つになった建物です。賃貸住宅からの収入があるため、ご自宅だけを建築する場合と比較して、現金収支が大幅に改善します。

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